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  4. 【確定測量】登記簿と実際の面積にズレがあると指摘されました。

登記簿と実際の面積にズレがあると指摘されました。

Q. 不動産業者に、登記簿と実際の面積にずれがあると言われました。どう対処するべきでしょうか?
 
A. 売買にあたり、土地の面積の表現は“登記面積”と“実測面積”の2種類あります。
登記面積とは法務局で保存されているデータ(登記簿謄本を取れば誰でも閲覧可能)にある面積です。百年以上前の、縄で測っていた時代のデータから、最新の測量機器で測った精密データまであるので精度(データの正しさ)がバラバラです。
 
 実測面積とは、最新の測量機器で測った現在の土地のデータです。従って、登記面積と実測面積が違うことはよくあり、どの数値が正しいかハッキリしません。実測面積についても、測った際の境界が正しいかはわかりません。しかも、登記面積と実測面積が異なる場合、住宅ローンなどの審査がおりないことがあります。ではどうするかと言いますと、現在の精度の高い(より精密な)測量機器で測量し直した上で境界立会いを行い、登記面積を修正します(不動産登記法では土地地籍更正登記と言います)。
 
 
 相談者のAさんは駐車場として貸している土地(約200㎡)を持っていましたが、今度引っ越しをすることになり、管理もできなくなるので手放すことにしました。駅の近くで相場は20万円/㎡と不動産屋に言われたので4000万円位の値段になるかと思っていました。駐車場を見に行ったところ、奥の境界付近には杭が無く、境界付近には水路が通っていたという話を思い出しました。不動産屋からも、「実測すると190㎡しかないから、もっと奥に境界があるんじゃないですかねえ。登記面積とも5㎡違うので境界確定をして登記簿の面積を直してください」と、境界確定を勧められました。
 
 当社でご依頼を受け、境界確定測量(40万円)+地積更正登記(登記面積の修正)(5万円)+消費税・実費(1万円程度)での御見積書を提示し、測量を行いました。すると、この土地の奥には昔、水路が通っており、昔の図面を調べていくと現在使用している敷地よりも奥に境界があることがわかりました。結果、管理者(市)と立ち会った上で境界確定を行うと実際には205㎡あり、地積更正登記をした上で4100万円での売却となりました。(地積更正登記を行い、実測面積=登記面積=205㎡となりました)
 
 今回の事例では地積更正登記を行いましたが、ファミリアには司法書士法人もあり、土地の売買手続(登記)を含めたスケジュール管理が可能ですので、それぞれの事務所に依頼するよりも手間が省けます。